政府回应楼市崩盘是个伪命题 打折是个案

前面我们看到秦皇岛楼市的销售非常不景气,开发商也在苦苦坚持。其实秦皇岛所面临的困境是很多三四线城市房地产面临的普遍问题。中国房地产数据研究院的统计数字显示,大约有70%的三线城市房地产市场都或多或少存在供大于求的情况,面临下行压力。那么秦皇岛房地产市场究竟会何去何从呢?

政府回应楼市崩盘是个伪命题,打折是个案

秦皇岛市住房保障和房产管理局副局长 陆长明:那么应该说平常的折扣或者说降价促销也应该是局部的,因为个别项目现在已经剩下尾盘的销售,剩下都是面积额大,或者说库存比较差像这种项目,它这个降价促销我想一个是合理的,也是正常的。

3月31日上午10点,秦皇岛市政府召开新闻发布会,对近来外界媒体关于秦皇岛楼市发展失衡的报道专门进行回应和解读。在这间不大的会议室里面,云集了来自北京和秦皇岛当地的多家媒体,房间挤得满满当当。

陆长明:至于说秦皇岛的房地产是不是会崩盘,我觉得这是一个伪命题,包括秦皇岛是不是有鬼城,这也是一个伪命题,因为它没有一个合理的认定和支撑,刚才秦皇岛的过去几年秦皇岛房地产业的相关一些数据以及相应的变化,还有未来一个时期秦皇岛房地产业发展的走势,我已经做了一个比较系统的阐述。

发布会的主要发言人陆长明首先表示,秦皇岛的房地产市场依然处于健康理性的正常轨道,诸如“楼市崩盘”和“成为鬼城”的说法都是伪命题。

陆长明:秦皇岛的房地产库存截止到今年2月底,它的数量为120.8万平方米,120.8万平方米。2013年我们全市累计销售商品房302万平方米。全市,平均每个月的销售面积是23.1万平方米,那么用总的库存量120.8万平方米除以月均销量收23.1万平方米,现在秦皇岛的承销比应该是5.2,

陆长明认为,秦皇岛楼市的存销比在5到6之间,说明秦皇岛的住宅存销相对平衡,市场形态还是良性的。那么,作为房地产行业的主要领导,他内心对于秦皇岛的房地产行业到底是如何认识的呢?新闻发布会后记者专门采访了陆长明。

陆长明:供大于求这种现象是客观存在的。原因无非我想我这么几个方面吧,近几年以来尤其是2008年以来,受国家宏观政策的影响,有两个年度,也就是2010年和2012年我们秦皇岛推向市场的住宅开发用地面积有点偏大,但是根据市场的变化,这些土地在陆续的推向市场,陆续开盘,正好赶在2012和2013年这几个项目集中达到了开盘的程度,很自然的。因为每年的销售量或者说市场的需求上下差不多,这个变动幅度不是很大的,但是供应突然之间形成一个高峰,势必就会形成这种供销之间的矛盾。

面对记者的单独采访,陆长明坦陈,如今的秦皇岛市场的确存在着一个供大于求的真实局面,这与前两年的土地推出有着最为直接的关系。

陆长明:截止到2014年4月底,我们的统计数据是这样的,已经批准预售,但是还没有成交的房屋是544万平方米。2013年我们实际批准预售的商品住宅面积是370万平方米,同比增幅是40%,2013年的实际销售是195万平方米,它的增幅是39%,应该说供应和销售增长幅度是大体相等的,但是由于供应的量,它的基数远远比销售的量大很多,所以势必会形成现在这种存量比较大的这种现状。

陆长明告诉记者,今年随着随着宏观政策的调整,秦皇岛楼市在库存高压的同时,新开盘项目猛增,有限的消费力与供应体量的确存在着一定的压力。但没有外界传闻的那样风声鹤唳。

陆长明:秦皇岛房地产市场存在一些问题,最大的问题就在于供应结构的问题,我想这么多开发企业,通过这种适应市场变化,适应波动来实现自身发展思路的调整,来促进它产品结构的调整。

事实上,陆长明所说的这种调整在当地房地产行业内已经逐步开始出现。

秦皇岛金屋集团总裁杨广俊:融资成本我们这么多年的积累,那么钱十年二十年还放在里面,是有30%的钱要做百分百的事,那么随着整个房地产发展,包括国家的金融政策,调控政策等等,那么人们逐步反过来了,像我们始终掌握的一个,必须拿80%的资本干百分之百的事,这样的一种投资。

杨广俊在秦皇岛从事房地产行业已经有30多年的时间了,他现在开发的秦皇半岛的项目累计投资已经达到了40多亿元,这其中80%的资金来自于他的自有资金,这与他之前开发项目的30%的自有资金形成了鲜明的对比。

杨广俊:应该说是整个项目贷款,项目贷款这块也不是说这一个行业,整个国家政策就不放贷款,只是从严控制,那么从严控制是什么个概念,就是说你真正的项目是良性的,特别是普通的来的,销售。

在行业内部进行调整的同时,秦皇岛市政府也意识到了问题所在,开始放慢了出售土地的速度。

秦皇岛市住房保障和房产管理局副局长 陆长明:实际上早于去年市政府就意识到这个问题了,我们作为房地产市场的主管部门,已经连续两年给市政府打报告,对房地产市场的形势进行分析,实际上我们每个季度都有房地产市场形势分析,每年的年底都有一个综合性的东西给市政府报上去,我们就比较直白的提出房地产市场存在着明显的供大于求的情况,应该从土地供应方面进行调整。2013年市政府在推地方面采取了比较坚决的措施,就推出了一块商品房开发用地。

秦皇岛市政府的办法就是根据市场供需情况,有效控制土地出让节奏,适度减少土地供应量,从根本上避免房地产市场的无序扩张。积极引导房地产开发企业合理转型、适应市场,优化供应结构,为京津冀一体化做好自己的准备。

陆长明:现在京津冀协同发展,已经上升为一个国家战略,也就是说,秦皇岛要积极的融入京津冀协同发展的这么一个氛围,这对秦皇岛的未来发展,是一个重大的机遇,那么对秦皇岛的房地产业,我想更是一个利好的消息,因为呢,秦皇岛,将来秦皇岛的房地产并不只是秦皇岛的房地产了,他应该是京津冀的房地产,甚至应该是中国的房地产,他站位一旦发生变化,视角又会发生变化,那么结构调整,就呼之欲出了。 

【半小时观察】

目前在我国很多地区,房地产市场都处于非常微妙的关键时期,虽然有传言说秦皇岛楼市已经崩盘,但我们记者的观察发现这个传言并不属实,不过,三线楼市普遍存在巨大库存压力也是一个不争的事实。一个城市的房价能否持续上涨,关健在于它能否吸引人们选择在这一个城市留下并长期生活,这需要有活跃的经济、丰富的就业机会、完善的医疗和教育等基础设施。每一个城市的管理者都希望本地的房地产行业健康发展,但只有提升经济水平、加大创新创业扶持力度、改善城市服务设施,才能最终让房地产行业欣欣向荣,而如果没有这些支撑,再漂亮的海景也不能避免房地产泡沫的破灭。

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